En Chile, administrar una comunidad no es solo gestionar el presupuesto o coordinar mantenciones. También es ejercer liderazgo en la protección de la vida, los bienes y la seguridad de todos quienes conviven en el edificio. En este contexto, el seguro de incendio y sismo para comunidades no es un tema menor. Contratarlo correctamente es una obligación legal, un deber ético y una herramienta fundamental de gestión de riesgos.
Este artículo busca orientar a administradores de edificios y condominios, comités de copropietarios y residentes sobre el rol clave que cumple la administración al gestionar esta cobertura. Exploraremos el marco legal, los riesgos de una mala gestión y cómo tomar decisiones responsables y eficientes en esta materia.
⚖️ Marco normativo del administrador en Chile
Ley N° 19.537 y su impacto en la protección del patrimonio común
La Ley sobre Copropiedad Inmobiliaria (Ley N° 19.537) establece que las comunidades deben contratar un seguro de incendio obligatorio que cubra, como mínimo, las áreas comunes del edificio. Estas incluyen fachadas, techumbres, pasillos, ascensores, estacionamientos, bodegas, salas comunes, etc.
El responsable directo de cumplir esta obligación es el administrador, quien actúa como representante legal de la comunidad y debe ejecutar los acuerdos de la asamblea y el comité. La ley lo faculta, pero también lo obliga a contratar seguros adecuados, ajustados a las características del inmueble.
En zonas de riesgo sísmico —como prácticamente todo Chile—, se recomienda encarecidamente incorporar también la cobertura de sismo, aunque no sea obligatoria. Su ausencia puede generar pérdidas millonarias ante un evento telúrico severo.
🛠️Funciones del administrador en la gestión de seguros
¿Qué acciones concretas debe realizar?
- Contratación directa del seguro de incendio para bienes comunes.
- Revisión técnica de coberturas adicionales (sismo, agua, explosión, vandalismo, responsabilidad civil, entre otras).
- Cotización responsable con varias aseguradoras o corredores.
- Presentación clara y comprensible de la póliza al comité o asamblea.
- Verificación anual del valor asegurado en función del valor de reposición, no comercial.
- Gestión de pagos y renovación oportuna de la póliza.
- Coordinación en caso de siniestro, actuando como punto de enlace con el liquidador, el corredor y los copropietarios.
💼Implicancias legales y tributarias de una mala gestión
¿Qué riesgos enfrenta el administrador?
No cumplir con la contratación del seguro de incendio, o hacerlo de forma negligente, puede derivar en:
- Responsabilidad civil personal del administrador. Si hay perjuicios por no asegurar adecuadamente, puede ser demandado.
- Conflictos con el comité o la asamblea, incluyendo destitución y pérdida de confianza.
- Multas o sanciones en caso de negligencia grave, dependiendo del contrato de administración y de lo estipulado en el reglamento interno.
- Problemas ante el Servicio de Impuestos Internos (SII) si los gastos comunes no son correctamente justificados o respaldados por documentos válidos.
Desde una perspectiva contable y tributaria, el pago de la prima del seguro debe quedar registrado como gasto deducible comunitario, respaldado con factura y rendido ante los copropietarios en los estados financieros anuales.
Elementos clave que debe contener una póliza comunitaria
Un seguro bien gestionado debe contemplar:
- Cobertura de incendio estructural
- Cobertura por sismo y sus consecuencias
- Remoción de escombros
- Daños por agua, explosión o caída de objetos
- Responsabilidad civil ante terceros
- Cobertura de contenidos en áreas comunes (muebles, equipos, etc.)
- Cobertura de lucro cesante (por ejemplo, pérdida de arriendo de espacios comunes)
Además, la póliza debe contar con condiciones generales registradas ante la CMF Chile, deducibles razonables y claridad en las exclusiones. Un deducible demasiado alto puede hacer inviable la cobertura en siniestros menores.
🔍Buenas prácticas recomendadas para administradores responsables
Cómo profesionalizar la gestión de seguros
- Capacitarse periódicamente en gestión de riesgos y normativas de seguros.
- Trabajar con un corredor de seguros certificado y con experiencia en comunidades.
- Informar con anticipación al comité sobre fechas de renovación y condiciones del contrato.
- Solicitar asesoría legal y contable en caso de dudas sobre deducibilidad o registro de gastos.
- Mantener una carpeta digital o física con todos los documentos: póliza, boletas, liquidaciones, certificados de cobertura, etc.
📣Conclusión
La correcta contratación del seguro de incendio y sismo en comunidades no es solo una formalidad: es un acto de responsabilidad social, legal y ética. El administrador es el primer garante de la seguridad financiera de la comunidad. Su rol es insustituible y debe ejercerlo con preparación, transparencia y compromiso.
✅ Si eres administrador, comité o copropietario, asegúrate hoy de que tu comunidad esté protegida como corresponde. Evalúa la póliza vigente, verifica su cumplimiento legal y, si tienes dudas, asesórate con un experto.
